立足创新谋发展 攻坚克难争前行 ——金秋集团积极探索置业发展之路

作者: 来源: 日期:2018/3/26 12:24:25 人气:43 

近年来,随着城市建设的快速发展,金秋集团经营房屋拆迁面积不断增加,租赁房产面积逐年减少,导致租金收入逐年降低。而因公司离退休老干部及自费改制人员众多,企业面临着较大的人员费用负担和维稳压力。为进一步维护企业稳定与可持续性发展,公司领导集思广益,迎难而上,不断创新思路,积极寻求新的经济增长点。通过对企业发展方向的正确定位,合理利用现有拆迁补偿款,积极购置部分具有发展潜力的商业门面用房,逐步增加资产存量,提高经济收益,有效促进企业和谐稳定发展。

一、坚持置业发展方向,积极购置商业房产。针对企业面临的困难,公司领导自加压力,不断探索企业经营发展新途径。在房产租赁、投资理财等常态经营的基础上,充分利用置业发展平台,认真调研房地产市场,仔细筛选投资项目,并对目标项目地理位置、周边配套、投资收益、风险等情况综合研判、考察论证。且多次召开公司办公会、党委会研究决定,及时撰写购置房产的可行性报告,报主管部门审批后,于2015年2月自筹资金投资购置位于南湖路30号、32号、34号1-2层南京城开集团自建的商业门面房,建筑面积2460.44㎡,单价约1.7万元/m2,总价4230万元,并于当年5月完成房屋“两证”过户工作。

南湖路房产项目作为金秋集团向置业投资模式转型发展的首次尝试,公司领导高度重视,及时成立项目领导小组,通过深入细致的市场分析与研究后,认真制定了购置房产的经营计划,力争实现资产效益最大化。该房产过户前年租金为212万元,其中,一层租赁价格为126万元,单价约2.98元/㎡,二层租赁价格为86万元,单价约1.68元/㎡,若沿用以前的资产管理经营模式,将该处房产买下后继续出租,则收回房屋购置成本至少需要20年,资金回笼时间久,利用率低,不符合公司投资置业发展的初衷。考虑该处房产过户至我公司前房产证、土地证是一整体,只能整体出售,对买家的购买能力是一个巨大的挑战,很大程度上缩小了买家范围,严重影响房屋销售进度。为加快房屋销售速度,实现资金快速回笼,确保资产收益最大化,公司领导研究决定,将该处购置房产进行劈分析产,房产按照自然间分割出售,即一层分割为11间门面,面积48㎡-172㎡不等,二层分割为2间,面积分别为665.85㎡与695.9㎡,共计13间,可以满足不同类型经营业态的客户需求。2015年7月上旬公司与南京鹏辉房地产服务有限公司签订房屋分割委托协议;8月中旬,通过公开招标,在对三家投标公司进行了综合比较后,确定由南京悦通装修工程有限公司承接南湖路房产的析分改造工程。

由于南湖路项目房屋劈分析产需拆除现有结构,恢复原有房屋框架,且报批相关部门,程序复杂,工作量大。又因天津8·12大爆炸以后,消防部门审查更加严格,房屋原有的消防设施设备不符合消防部门要求,必须进一步改造后才能通过验收。同时,原租赁户的清退工作也是一大难题,根据房产买卖协议,原三家承租户中有一家因租约未到期仍在经营,另外两家租约到期后拒绝搬迁要求续约,该问题的出现严重影响了房产析分改造工程的进展。公司领导多次深入项目现场调研与协调工作,并安排专人全程负责跟踪管理,多方努力,最终达成一致意见,租约到期的两家同意清退,未到期的承租户同意配合房屋改造,确保按期完成了房屋劈分析产工作,为下一步房产销售打下了坚实基础。

二、全力做好房产销售,努力实现效益最大化。为进一步盘活资产,提高房产销售收益,公司结合主管部门的要求,积极做好南湖路房产对外分割销售工作。经公开招投标方式征得代理销售商,南京金泽拍卖有限公司和南京润舜置业顾问有限公司分别提交了两种不同销售方案,通过综合比较,南京金泽拍卖有限公司提出的拍卖方案较南京润舜置业顾问有限公司提出的销售代理方案具有操作周期较短、收取拍卖佣金较低及房产收益较高等优势。经公司办公会议再次研究决定,采用南京金泽拍卖有限公司提出的公开拍卖方案。

同时,多措并举扎实推进销售工作。一是充分利用报纸、网络等媒体积极做好房产销售宣传工作,并在本公司现有客户中进行广泛、介绍,大力开展招商工作。二是陪同意向客户实地查看房产结构,介绍周边的租赁情况,并认真做好各类咨询服务工作。三是举办拍卖会,根据意向客户需要,把标的组合为单间拍卖、多间组合拍卖或上下组合拍卖等灵活多变的销售方式,力争拍卖房产全部成交。四是会同代理商认真做好买卖双方成交后的房产过户办证等项工作,力求双方合作愉快。五是采取激励措施,在集团内实施全员促销,通过各级干职员工的广泛参与,拓宽销售渠道,确保按时、按质完成销售计划。

在销售过程中紧抓风控管理,为加快资金的回笼步伐,公司采用财产保全手段,在将房产预先过户给受让方的情况下,向法院提起诉讼预保全。一方面对房产进行冻结,确保企业财产安全,另一方面,通过该途径对买受方进行施压,督促其尽快办结银行贷款,完成余款支付。且与欠款的买受方签订还款协议,明确违约责任,确保所欠款项按期收回。

南湖路劈分后的13间房产,除保留与南京商厦“亲优廉”生活超市合作项目一楼2间,约210㎡用房外,其余11间房产现已按照计划全部成功对外拍卖销售。共计实现销售收入近4800 万元,利润近420万元(不含“亲优廉”超市合作项目一楼2间房产),实现了企业资产收益最大化,有效缓解了企业的经济压力与维稳压力。此项目是金秋集团在积极探索企业转型发展、跨越发展、创新发展道路上的首次成功试点,为公司下一步置业经营工作的开展积累了宝贵经验。下一步工作中,金秋集团将开拓创新,再接再厉,紧紧围绕公司的“十三五”战略发展规划以及市国资委及新农集团领导的工作要求,全面推动企业各项工作再上新台阶。